Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zum Bauträgerrecht
- Christine Haumer
- 13. März 2018
- 3 Min. Lesezeit
Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 17. Baurechtstage des eid vom 22. bis 23. März 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag erschien im Juli 2018 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch Band Nr. 106.
1) Berechnung der Minderung gem. §§ 634, 638 BGB – Netto oder Brutto?
OLG Köln, Urteil vom 9.12.2016 – 19 U 43/16, NJW 2017, 2206
Der Umfang der Minderung hat sich grundsätzlich an den voraussichtlichen Nachbesserungskosten zu orientieren. Die gesetzliche Ausnahmebestimmung des § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB gilt nur für Schadensersatzansprüche und die Voraussetzungen für eine (analoge) Anwendung auf einen Minderungsanspruch liegen nicht vor (entgegen Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 19.2.2016 – 1 U 157/14, in: MDR 2016, 582).
2) Schätzung des merkantilen Minderwerts unter Berücksichtigung der Netto-Mangelbeseitigungskosten. OLG Schleswig, Urt. v. 19.2.2016, 1 U 157/14, NJW 2016, 2580
Werden zur Ermittlung der Minderung des Werklohns wegen eines Mangels des Bauwerks die Mangelbeseitigungskosten herangezogen, so kann zur Vermeidung einer Überkompensation nur der Nettobetrag der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten berücksichtigt werden.
3) Wie kann der merkantile Minderwert ermittelt werden? KG, Urt. v. 4.4.2014, 21 U 18/13, BeckRS 2014, 122080
Zu den Beseitigungskosten für Baumängel wegen Planungsfehlern kann ein technischer oder merkantiler Minderwert hinzukommen, dessen Höhe tatrichterlich zu ermitteln ist und geschätzt werden kann nach § 287 ZPO. Schätzungsgrundlage kann eine sachverständig durchgeführte „Expertenbefragung“ sein.
4) Schätzung des merkantilen Minderwerts, OLG München Urt. v. 17.12.2013, 9 U 960/13, BeckRS 2014, 05841
Beträgt der geltend gemachte merkantile Minderwert weniger als 1% des Durchschnittskaufpreises, so handelt es sich um einen Mindestschaden, der auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Gericht geschätzt werden kann, da dieser geringe Prozentsatz unter der von einem Sachverständigen zu erwartenden Genauigkeit liegt.
5) Wann ist eine zu modernisierende Altbauwohnung „fertig gestellt“? OLG Celle, Urt. v. 30.10.2014, 16 U 90/14.
Bei einem als Kaufvertrag bezeichneten Vertrag über den Erwerb einer noch zu modernisierenden Altbauwohnung handelt es sich um einen Bauträgervertrag, auf den § 3 Abs. 2 MaBV entsprechend Anwendung findet. Eine zu modernisierende Altbauwohnung ist solange nicht "vollständig fertig gestellt", wie Mängel feststellbar sind.
6) Abnahmeklausel unwirksam – muss der Bauträger die aufgelaufenen Verwaltungskosten tragen? OLG München, Urt. v. 9.5.2017 – 9 U 2687/16, IBRRS 2017, 2662
Die aus AGB-rechtlichen Gründen (hier: Unwirksamkeit der Abnahmeklausel) nicht wirksam erklärte Abnahme der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bausubstanz hat nicht zur Folge, dass der Bauträger auch noch nach Übergabe des Sondereigentums an die Erwerber die laufenden Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung für das Gemeinschaftseigentum zu tragen hat.
7) Vorteilsausgleich bei Rücktritt wegen Zahlungsverzugs, KG, Urt. v. 26.9.2017 – 21 U 9/17, NZBau 2017, 727
Ist der Bauträger wegen Zahlungsverzugs des Erwerbers vom Vertrag zurückgetreten, so ist sein Mehrerlös aus dem Deckungsverkauf des Vertragsobjekts sowohl auf seinen Anspruch auf Schadensersatz aus § 281 Abs. 1 BGB als auch auf den Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 284 BGB anzurechnen, nicht hingegen auf die entstandenen Verzugszinsen.
8) Bezugsfertigkeit der Wohnung – Einzug durch einstweilige Verfügung, KG, Urt. v. 4.10.2017, 21 U 79/17, NJW 2018, 311
Ein Verfügungsgrund für eine einstweilige Verfügung kann auch dann bestehen, wenn der Bauträger die Erfüllung des einredefrei bestehenden Anspruchs des Erwerbers einer Wohneinheit unberechtigt verweigert. Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, ist berechtigt, wenn der Erwerber von seinen Zug um Zug geschuldeten Zahlungen Abzüge vornimmt, die nicht nur geringfügig überhöht sind (§ 320 II BGB).
9) Änderungsvorbehalt im Bauträgervertrag hält einer Inhaltskontrolle stand, OLG Köln, Urt. v. 23.11.2016, 11 U 173/15.
Die Klausel in einem Bauträgervertrag: „Änderungen in der Bauausführung- und Ausstattung können vorgenommen werden, wenn dies durch etwaige behördliche Auflagen, technisch notwendige Änderungen, Sonderwünsche des Käufers oder andere wesentliche Gründe erforderlich wird. Der Verkäufer darf anstelle der festgelegten Leistungen gleichwertige andere, insbesondere gleichwertige andere Ausstattungsgegenstände verwenden, wenn es die Umstände erfordern oder dies bauliche Veränderungen mit sich bringt“, hält einer Inhaltskontrolle stand.