Die Abrechnung der Kaution in der Wohn- und Geschäftsraummiete

Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Vermieter die ihm überlassene Kaution erst dann zurückgewähren, wenn sein Sicherungsinteresse vollständig entfallen ist. Gleichwohl darf er nicht untätig bleiben, denn – auch das hat der BGH dekretiert – er ist zur Rückerstattung der Kaution verpflichtet, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Letzteres weiß er i.d.R. aber erst, nachdem er über die Kaution abgerechnet hat.

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 37. Mietrechtstage des eid vom 25. bis 27. April 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag ist im August 2018 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch Band Nr. 107 erschienen.

Eine Abrechnungspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter ergibt sich bereits aus der bei Abschluss des Mietvertrags getroffenen Sicherungsabrede. Die Abrechnungsfrist bemisst sich nach den Umständen des Einzelfalls. Sofern noch eine Betriebskostennachforderung aus der letzten Abrechnungsperiode zu erwarten ist, braucht der Vermieter über die Kaution erst abzurechnen, wenn die Betriebskostenabrechnung erstellt ist. Erst dann kann er sämtliche in Betracht kommenden Forderungen aus dem Mietverhältnis überblicken. Allerdings ist der Vermieter gehalten, dem Mieter Auskunft über die Umstände zu erteilen, deren Kenntnis dieser für seiner Entscheidung über eine Rückforderung der Kaution benötigt. Fällig wird der Rückerstattungsanspruch erst mit der Saldomitteilung in der Abrechnung des Vermieters. Doch kann dem Mieter schon vorher ein Anspruch auf Auszahlung eines Teils des Guthabens zustehen, soweit dieses zur Sicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis nicht mehr benötigt wird. Das wäre insbesondere der Fall, wenn nur noch eine Betriebskostennachforderung aus der bei Beendigung des Mietverhältnisses laufenden Abrechnungsperiode in Betracht kommt. Die Höhe des Einbehalts bestimmt sich dann nach den Umständen des Einzelfalls; bei einen längeren Mietverhältnis lässt er sich nach dem Durchschnittswert der letzten drei Betriebskostenabrechnungen zzgl. eines Sicherheitszuschlags von 50% bemessen. Ungeklärt ist, ob der Mieter eine Teilrückgewähr des Kautionsguthabens auch im Falle eines verpfändeten Sparguthabens verlangen kann. Das wird mitunter verneint, weil eine derartige Sicherheit nicht teilbar sei. Es spricht jedoch einiges dafür, dass der Mieter auch hier eine Teilauszahlung verlangen kann. Der Vermieter müsste den betreffenden Geldbetrag dann abheben und auszahlen; das restliche Sparguthaben würde ihm weiterhin als Sicherheit zur Verfügung stehen. Bei einer Kautionsbürgschaft wäre eine Austauschsicherheit in angemessener Höhe, Zug um Zug gegen Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu erwägen. Eine weitere Frage, die z. Zt. intensiv diskutiert wird, ist, ob dem Vermieter – nach Beendigung des Mietverhältnisses – ein Verwertungsrecht an der Mietkaution zusteht. Verschiedentlich wird die Auffassung vertreten, diese stelle lediglich ein Sicherungsmittel dar. Nach überwiegender Ansicht darf der Vermieter jedoch im Falle einer Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses mit seinen daraus resultierenden fälligen Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Auf ein verpfändetes Sparguthaben kann er bei Pfandreife, d. h. bei Fälligkeit der gesicherten Forderung (vgl. §§ 1282 I 1, 1228 II 1 BGB) zugreifen (§ 1282 I 2 BGB). Während des laufenden Mietverhältnisses darf er die Sicherheit aber nur wegen rechtskräftig festgestellter oder unbestrittener Forderungen verwerten. Abschließend soll noch kurz die Rechtslage bei Veräußerung des Mietobjekts in den Blick genommen werden. Auch hier darf der Vermieter die Kaution grds. nur wegen rechtskräftig festgestellter oder unstreitiger Forderungen bis zum Eigentumswechsel in Anspruch nehmen, denn von da an tritt der Erwerber nach § 566a S. 1 BGB unmittelbar in die Rechte aus der Mietsicherheit ein. Doch kann der Vermieter mit diesem einen fortwährenden Zugriff auf die Kaution vereinbaren.