Die Kostenumlage

Bei der Bewirtschaftung von Immobilien fallen Kosten an, von denen bei Vermietung von Wohnraum grundsätzlich nur die Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können. Das erfordert eine Abgrenzung der nicht umlagefähigen Kosten der Verwaltung sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Probleme ergeben sich bei der Umlage von Wartungskosten, soweit diese nicht gesetzlich als umlagefähig anerkannt sind. Ebenso wenig können Kapitalkosten oder Kapitalersatzkosten (Miet- und Leasingkosten) – abgesehen von wenigen Ausnahmen – umgelegt werden, da sie nicht der Bewirtschaftung dienen.

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 37. Mietrechtstage des eid vom 25. bis 27. April 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag ist im August 2018 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch Band Nr. 107 erschienen. Auch außerhalb einer Umlage können Kosten in begrenztem Umfang je nach Anfall auf den Mieter abgewälzt werden. Typisch hierfür ist die Belastung des Wohnraummieters mit den Kosten für Kleinreparaturen. Jede Kostenumlage erfordert neben ihrer gesetzlichen Zulässigkeit eine mietvertragliche Vereinbarung. Im Allgemeinen genügt die Verweisung im Mietvertrag auf den Kostenkatalog in der Betriebskostenverordnung oder der II. Berechnungsverordnung. Die Vereinbarung kann auch schlüssig erfolgen, etwa durch wiederholte vorbehaltlose Zahlung seitens des Mieters, setzt aber den speziellen Willen und das Bewusstsein voraus, überhaupt eine Vereinbarung zu treffen. Das gilt auch für die Neueinführung oder Nachbelastung von bzw. mit Betriebskosten und ist insbesondere bei einer Neueinführung „sonstiger Betriebskosten“ zu beachten. Die Betriebskostenumlage erfordert einen Verteilungsmaßstab. Abgesehen von dem gesetzlich zwingenden verbrauchsabhängigen Maßstab für die Heiz- und Warmwasserkosten können die Betriebskosten nach anteiliger Wohnfläche umgelegt werden, sofern die Mietvertragsparteien nichts Abweichendes vereinbaren. Die Wohnfläche wird je nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung ermittelt. Der Umlagemaßstab kann – von den gesetzlichen Gestaltungsmöglichkeiten abgesehen – durch mietvertragliche Vereinbarungen (Öffnungsklauseln) nachträglich geändert werden.