Kosten im Mietrecht

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 37. Mietrechtstage des eid vom 25. bis 27. April 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag ist im August 2018 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch Band Nr. 107 erschienen.

Das kaufmännische Rechnungswesen soll betriebliche Prozesse erfassen, kontrollieren und steuern. Dazu gehört als ein Instrument die Kosten- und Leistungsrechnung. Es gibt hier ein einheitliches Begriffssystem, das durch das Handels- und Steuerrecht vorgegeben ist. Mietrechtlich gibt es gänzlich eigene Begriffsbestimmungen. Das im Mietrecht verwandte Begriffssystem ist nicht aus dem kaufmännischen Rechnungswesen abgeleitet. Das kann dazu führen, dass den gleichen Begriffen unterschiedliche Bedeutungen zukommen. Es gibt auch Überschneidungen. Dadurch besteht immer die Gefahr von Missverständnissen. Der Mietrechtliche Betriebskostenbegriff leitet sich aus der Begriffspyramide in der Kostenmiete ab. Dort sind die Kosten vorweg in Kapital- und Bewirtschaftungskosten aufgeteilt. Unter den Bewirtschaftungskosten bilden die Betriebskosten wiederum nur eine Untergruppe – neben Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Abschreibung. Generell wären verschiedene Modelle denkbar, um in dem Dauerschuldverhältnis Mietvertrag die Kosten des Vermieters auf der einen Seite und das Entgelt des Mieters auf der anderen Seite zueinander zu bringen. Das eine Extrem wäre die freie Kündbarkeit des Mietvertrags, das ließe jederzeit eine Änderungskündigung zu. Das andere Extrem wäre der Mietpreisstopp ohne Kündigungsmöglichkeit, das würde die Immobilienwirtschaft langfristig ruinieren. Im bundesdeutschen Recht ist der Wohnraummietvertrag nicht frei kündbar, es gibt aber verschiedene Anpassungsmöglichkeiten auf der Entgeltseite – die Erhöhung der Nettomiete nach dem Vergleichsmietensystem, die Modernisierungsmieterhöhung als verzögerte Kostenweitergabe und die direkte Umlage speziell für die Betriebskosten. Die Parteien haben bei den Betriebskosten zwei Möglichkeiten zur Wahl. Sie können eine Pauschale vereinbaren, die nur bei Änderungen des Gesamtbetrags angepasst wird. Sie können aber auch vereinbaren, dass der Mieter Vorauszahlungen leistet und der Vermieter die Kosten jährlich genau abrechnet. Das ist der Standard in der Wohnungswirtschaft. Mit dem bundesdeutschen Betriebskostenrecht wird versucht, den Mieter vor sozial unverträglichen Mietsteigerungen einerseits zu schützen, dem Vermieter aber eine Weitergabe gerade der veränderlichen Kosten zu ermöglichen. In den Verteilungsschlüsseln kommt das gesetzgeberische Ziel der Verteilungsgerechtigkeit ebenso zum Ausdruck wie das Bemühen darum, Anreize zur Ressourcenschonung zu schaffen. Der fehlenden Dispositionsmöglichkeit des Mieters steht das Wirtschaftlichkeitsgebot gegenüber.