Kostenverteilung im preisgebundenen Wohnraum

Das etwas andere Mietrecht? 1. Das System des preisgebundenen Wohnraums in Deutschland Das Recht des sozialen Wohnungsbaus war bis 2001 geprägt durch die zwei Varianten der öffentlichen Förderung des Wohnungsbaus. Für beide Förderwege wurden Mittel aus öffentlichen Haushalten bereitgestellt, die ausschließlich der Förderung des Baus von Wohnungen für die breiten Schichten der Bevölkerung dienten, vgl. § 6 II. WoBauG.

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 37. Mietrechtstage des eid vom 25. bis 27. April 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag ist im August 2018 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch Band Nr. 107 erschienen.

Die Mittelgewährung sicherte dem Staat Einflussnahme auf Belegung und Mietpreisgestaltung. Die geförderten Wohnungen durften nur an Wohnungssuchende mit geringem Einkommen vermietet werden. Die Mietpreisbindung ermöglichte es dem Staat ferner, den von der Förderung der Wohnungen begünstigten Personengruppen dauerhaft eine Wohnung zu angemessenen, also bezahlbaren Preisen anzubieten und diesen dauerhaft zu gewähren. Mit Inkrafttreten des Wohnraumförderungsgesetzes 2002 wurde das gesamte soziale Wohnraumförderrecht vereinheitlicht. . Die bis dahin geltenden Vorschriften für den sozialen Wohnungsbau sollten aber weiter für Altfälle anwendbar bleiben. Im Zuge der Föderalismusreform 2006 hat das soziale Wohnungsbauförderungsrecht dann eine zweite grundlegende Änderung erfahren: Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes wurde auf die Länder übertragen. Seitdem steht es den Ländern frei, die Regelungen des WoFG und die gem. § 50 WoFG fortgeltenden Regelungen durch Landesrecht zu ersetzen. 2. Miet-und Kostenstruktur im sozialen Wohnungsbau Kostenmiete § 8 Abs. 1 WoBindG (für Förderfälle vor 2002) Das Kostenmietprinzip, welches vornehmlich in § 8 Abs. 1 und 2 WoBindG (Wohnungsbindungsgesetz) normiert ist, bestimmt nach wie vor das Mietpreissystem des sozialen Wohnungsbaus für Förderfälle vor 2002.

§ 8 Kostenmiete (1) der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete) die Kostenmiete ist nach den §§ 8a und 8b zu ermitteln. (2) soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam. (….)

Diese Vorschrift gilt für öffentlich geförderte Neubauwohnungen, auf welche nicht bereits die Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes Anwendung finden, unmittelbar. Unter der Kostenmiete ist gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG die zur Deckung der laufenden Aufwendungen gemäß § 18 Abs. 2 II. BV (II. Berechnungsverordnung) erforderliche Miete zu verstehen. Diese müssen anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung dargestellt werden, die folgende Bestandteile aufweisen muss:

• Fremdkapitalkosten

• Eigenkapitalkosten

• Bewirtschaftungskosten (Abschreibung)

• Verwaltungs-u. Instandhaltungskosten

• Mietausfallwagnis

Die Aufwendungen verringern sich durch Abzug der gewährten Förderungsmittel Förderung nach dem WoFG Es gilt hier nicht das Prinzip der Kostenmiete, sondern die bei Gewährung der Förderung festgelegte höchstzulässige Miete. Der Fördernehmer wird für den vereinbarten Zeitraum der Förderung verpflichtet, eine höchstens zulässige Miete von dem Mieter zu verlangen und diese auch im Vertrag festzuschreiben, vgl. § 28 Abs. 2 S. 2 WoFG. Es finden bei der Vereinbarung der Miete die Regelungen des preisfreien Mietrechts des BGB Anwendung. Das Kostenmietprinzip wurde abgelöst durch eine nach oben hin begrenzte ortsübliche Vergleichsmiete.

3. Betriebskosten im sozialen Wohnungsbau für bis 2002 geförderte Wohnungen Der Vermieter hat bei Mietvertragsschluss gemäß § 20 Abs. 1 S. 3 NMV (Neubaumietenverordnung) die Betriebskosten im Einzelnen nach Art und Höhe bekanntzugeben. Zur Wahrung dieses Transparenzgebotes sind dem Mieter die einzelnen umlegbaren Betriebskostenpositionen und die Kosten jeder einzelnen Position im Mietvertrag mitzuteilen. Die Erhöhung von Vorauszahlungen ist anhand einer einseitigen Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG vorzunehmen. Sie ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird. Darüber hinaus verlangt § 4 Abs. 7 NMV, dass bei der Erläuterung die Gründe, aus denen sich die einzelnen laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge anzugeben sind.

Einzelheiten zum zwingend gebotenen Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden gemäß §§ 20 Abs. 2 S. 2, 21 Abs. 2, 24 Abs. 2 NMV.

Unter dem Geltungsbereich des WoFG gelten die besonderen Regelungen der Neubaumietenverordnung in Bezug auf die Betriebskosten nicht mehr, vielmehr sieht § 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG allein die Anwendbarkeit der §§ 556, 556 und 560 BGB vor.

4. Zuschlag für Kosten der Schönheitsreparaturen Der Vermieter im sozialen Wohnungsbau, für den nach wie vor die Regelungen der II. BV gelten, ist zur Erhöhung der Kostenmiete um den sich aus § 28 II. BV ergebenden pauschal in Ansatz gebrachten Instandhaltungskostenanteil berechtigt, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen nicht schuldet, sei es aufgrund einer unwirksam vereinbarten Schönheitsreparaturklausel oder aber einer von vornherein nicht bestehenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, weil nach dem dispositiven Gesetzesrecht ohnehin der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltungsverpflichtung gemäß § 535 BGB verpflichtet ist. Da die damit verbundenen Instandhaltungskosten des Vermieters im preisgebundenen Wohnraum Teil der laufenden Aufwendungen im Sinne des § 18 WoBindG darstellen (s. o.), sind diese auch bei der Ermittlung der Kostenmiete anzusetzen.

Nach dem Wegfall der Preisbindung gilt die bis dahin geschuldete Kostenmiete einschließlich des Bestandteils für Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 II. BV als dann preisfreie Miete fort, ohne dass diese zukünftig getrennt von der Nettokaltmiete ausgewiesen sein müssen.