Kostenverteilung im vermieteten Wohnungseigentum
- Prof. Dr. Florian Jacoby
- 11. Apr. 2018
- 2 Min. Lesezeit
Wird eine Eigentumswohnung vermietet, ist der vermietende Eigentümer Adressat der WEG-Abrechnung. Die Belastungen daraus will er über den Mietvertrag dem Mieter weiterbelasten. Ansatzpunkt dafür ist die Gestaltung des Mietvertrags. Gesetzliches Leitbild des Mietrechts ist nämlich die Inklusivmiete. Soweit diese gilt, bedarf es keiner Abrechnung. § 556 BGB ermöglicht es aber, dass die Vertragsparteien dem Vermieter einen Ausgleichsanspruch wegen ihn treffender Betriebskosten gegen den Mieter einräumen.
Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 37. Mietrechtstage des eid vom 25. bis 27. April 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag ist im August 2018 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch Band Nr. 107 erschienen.
Anspruchsgrundlage für einen Anspruch auf Betriebskosten ist also der Mietvertrag. Daher zielt dieses Referats ganz besonders darauf ab, die Gestaltungsmöglichkeiten im Mietvertrag auszuloten. Insoweit soll der gängigen grundstücksbezogenen Abrechnung die wohnungsbezogene Abrechnung gegenübergestellt werden (2.). Um die Grundlage für die gestalterische Empfehlung zu legen, wird zu Beginn ein Blick auf die Kosten geworfen, die den vermietenden Wohnungseigentümer im Verhältnis zu seinen Miteigentümern treffen (1.). Betrachtungen zur Erstellung der Abrechnung durch den vermietenden Eigentümer (3.) und zur Belegeinsicht (4.) sollen den Beitrag abrunden.
1. Der einleitende Blick auf die WEG-Abrechnung soll die Abrechnungspositionen (individuell anfallende Grundsteuer, umlagefähige, nicht umlagefähige Kosten), das Abrechnungsprinzip (Leistungs- oder Abflussprinzip) sowie den Umlageschlüssel (Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 2 WEG im Unterschied zum Wohnflächenprinzip des § 556a BGB) berühren. Erhebliche Vereinheitlichung bewirkt in ihrem Anwendungsbereich freilich die HeizkostenV, die im Miet- sowie Wohnungseigentumsrecht zwingend ist.
2. Für die Analyse der mietvertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten ist zunächst festzuhalten, dass der BGH den Parteien recht freie Hand lässt, dem Vermieter das Recht einzuräumen, Umlageschlüssel, Abrechnungsprinzip und Abrechnungseinheit festzulegen. Auf dieser Grundlage versucht in der Praxis der vermietende Eigentümer die Weiterbelastung so zu erreichen, dass er den Umlageschlüssel, der unter den Wohnungseigentümern gilt, auch mit dem Mieter vereinbart. Das bringt freilich insbesondere dann Schwierigkeiten mit sich, wenn die Wohnungseigentümer den Schlüssel ändern. In diesem Referat soll daher dem Gedanken näher getreten werden, dass der vermietende Wohnungseigentümer wohnungsbezogen abrechnet, mithin die einzelne Wohnung als „Grundstück“ nach § 1 BetrKV anzusehen ist. Dem entspricht, dass dem vermietenden Eigentümer selbst nach Anerkennung der im Außenrechtsverkehr auftretenden rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch nur insoweit Kosten entstehen.
3. Die angesprochene Weichenstellung wirkt sich bei Gestaltung der Abrechnung immens aus. Der vermietende Eigentümer muss sich bei einer grundstücksbezogenen Abrechnung selbst die erforderlichen Daten für die Abrechnung beschaffen, ohne dass er sich – wie der BGH unlängst klar gestellt hat – darauf berufen kann, dass der WEG-Verwalter noch nicht abgerechnet hätte. Bei der wohnungsbezogenen Abrechnung kann der vermietende Eigentümer indessen, jedenfalls soweit das Abflussprinzip reicht, die bei ihm angefallenen Kosten weiterreichen. 4. Schließlich hängt von dem vereinbarten Abrechnungssystem auch ab, welche Unterlagen der vermietende Eigentümer dem Mieter zur Belegeinsicht zur Verfügung stellen muss.