Kostenverteilung in der Geschäftsraummiete

1. Einführung In der Geschäftsraummiete gilt – ebenso wie in der Wohnraummiete – für die gesetzliche Kostenverteilung § 535 BGB. Es gibt jedoch vielfältige Möglichkeiten der vertraglichen Gestaltung.

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 37. Mietrechtstage des eid vom 25. bis 27. April 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag ist im August 2018 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch Band Nr. 107 erschienen.

2. Betriebs und Nebenkosten Eine gesetzliche Regelung für die Geschäftsraummiete fehlt. Insbesondere findet § 556 BGB keine Anwendung. Es können deshalb nicht nur Betriebskosten sondern auch Verwaltungskosten und Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung als „Nebenkosten“ vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Soweit Kosten nicht wirksam umgelegt sind, trägt sie allerdings auch in der Geschäftsraummiete der Vermieter. Neben dem Wirtschaftlichkeitsgebot sind für eine wirksame Umlagevereinbarung vor allem das Verbot überraschender Klauseln sowie das Transparenzgebot (§ 305c BGB) zu beachten. Die in § 2 Ziff. 1-16 BetrKV genannten Betriebskosten fallen teilweise auch in der Geschäftsraummiete an. Für die Umlage dieser Kosten gilt nichts anderes als in der Wohnraummiete. Eine mindestens ebenso große wirtschaftliche Bedeutung wie die in § 2 Ziff. 1-16 BetrKV aufgelisteten Kostenarten haben die sonstigen Betriebskosten (§ 2 Ziff. 17 BetrKV). Denn Gewerbebauten haben üblicherweise wesentlich mehr technische Einrichtungen als Wohngebäude, die Betriebskosten verursachen, die auf die Mieter umgelegt werden können, aber nur dann wirksam umgelegt sind, wenn dies transparent und offensichtlich erfolgt. Hierfür müssen entweder die Kosten selbst oder die Kostenarten im Vertrag so genau beschrieben werden, dass der Mieter weiß, was auf ihn zukommt. Für Verwaltungskosten genügt nach der Rechtsprechung des BGH allerdings eine schlagwortartige Bezeichnung. Besonderheiten gibt es bei der Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als Nebenkosten. 3. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Individualvertraglich kann vereinbart werden, dass der Mieter neben Betriebskosten auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich Dach und Fach trägt, soweit er die Arbeiten nicht ohnehin selbst durchführt („Triple-Net“). In AGB-Klauseln ist die Übertragung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach auf die Mieter dagegen nach allgemeiner Auffassung nicht möglich, die Übertragung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen im Gebäude nur mit einer Obergrenze. Im Inneren der Mietsache selbst, kann die Instandhaltung und Instandsetzung dagegen grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden, wobei sich auch in der Geschäftsraummiete die meisten Urteile mit Schönheitsreparaturen befassen, obwohl sie in der Praxis echter Gewerbebauten wirtschaftlich eine eher untergeordnete Rolle spielen.

Die Frage nach den Begriffsinhalten wird bislang wenig thematisiert, ist aber wirtschaftlich höchst bedeutsam und deshalb ein Schwerpunkt des Vortrags. Rechtstexte: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 305c Überraschende und mehrdeutige Klauseln (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil. (2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders. § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zur BetrKV