Auswirkung des Mietrechtsanpassunsgesetzes auf die Vermieterpraxis

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 38. Mietrechtstage des eid vom 10. bis 12. April 2019 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch (PiG) erscheinen. Teilnehmende der Mietrechtstage erhalten ein Exemplar kostenfrei.

Am 1.1.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Damit sollte die sog. "Mietpreisbremse" "nachgeschärft" werden und die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhungen eingeschränkt werden. Steigende Mieten insbesondere in den angesagten Metropolen in Deutschland sind wahrscheinlich das soziale Thema der Zeit und der nahen Zukunft. Letztendlich hilft nur ein ganz massiver Wohnungsneubau. Da dieser aber immer noch auf sich warten lässt, hat die Bundesregierung beschlossen, die Befugnisse von Vermietern im Bereich der Miethöhe zu beschränken.Vom Ausgangspunkt her, können die Mietvertragsparteien grundsätzlich die Miete frei aushandeln. Da dies in angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr fair funktionierte, hat der Gesetzgeber den Ländern 2015 die Befugnis eingeräumt in angespannten Wohnungsmärkten die Wiedervermietungsmiete zu beschränken (sog. Mietpreisbremse). Die soll inzwischen in über 300 Gemeinden in Deutschland gelten, soweit die Zivilgerichte nicht die entsprechende Landesverordnung für unwirksam erklärt haben (Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Brandenburg, Hamburg, Nordrhein-Westfalen). Nach allgemeiner Meinung funktioniert dies aber nur sehr eingeschränkt. Der Gesetzgeber hat die Ursache hierfür vor allem darin gesehen, dass der Mieter die Tatsachen, die den Vermieter ausnahmsweise berechtigen, mehr als 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete als Neuvertragsmiete zu vereinbaren, nicht kennt. Deshalb hat der Gesetzgeber jetzt zusätzliche Informationspflichten für den Vermieter eingeführt. Danach muss der Vermieter bei Mietverträgen die ab 1.1.2019 abgeschlossen wurden den Mieter vor Vertragsschluss über folgende Tatsachen unaufgefordert informieren:

• wie hoch war die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses, • hat in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden,

• ist die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt undvermietet worden,

• handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassenderModernisierung

Nur wenn der Vermieter diese Informationen erteilt hat, darf er sich den entsprechenden Ausnahmetatbestand berufen und eine Miete vereinbaren, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigt. Auch nur in diesem Fall, muss die Rüge des Mieters, die Tatbestandsvoraussetzung für seinen Rückforderungsanspruch ist, qualifiziert sein, also Tatsachen enthalten, warum er die Höhe der Miete für überhöht hält. In allen anderen Fällen genügt in Zukunft bei neuen Mietverträgen eine einfache Rüge, also ohne jede Begründung. Bei Mietverträgen, die vor dem 1.1.2019 abgeschlossen worden sind, muss der Mieter seine Rüge weiterhin begründen.

Bei Modernisierungsmieterhöhungen wurde wegen der gesunkenen Zinsen der Prozentsatz der aufgewandten Kosten, der auf die Miete umgelegt werden kann, von 11% auf 8% abgesenkt. Nur für Maßnahmen, die bis 31.12.2108 wirksam angekündigt wurde, gilt weiterhin der alte Satz. Eingeführt wurde eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen. Sie beträgt grds. 3,-EUR/m2 binnen 6 Jahren, bei Mieten bis 7 EUR sogar nur 2 EUR/m2. Um Kleinvermietern das Leben zu erleichtern wurde ein vereinfachtes Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung eingeführt. Bei Baukosten von 10.000,- pro Wohnung müssen pauschal 30% Instandsetzungskosten abgezogen werden. Es gelten dann Vereinfachungen bei der Modernisierungsankündigung und der anschließenden Mieterhöhung.

Und schließlich beabsichtigt das Gesetz, das bewusste Herausmodernisieren zu verhindern oder zumindest zu erschweren. Dazu hat man zunächst in § 559d BGB eine Beweislastregel eingeführt, wonach für bestimmte Situationen bei eine Modernisierungsmaßname widerleglich vermutet wird, dass sie auf die Absicht des Vermieters schließen lassen, er führe die Arbeiten nur durch, um den Mieter zur „Aufgabe“ also Kündigung zu veranlassen. Ein Teil solcher Maßnahmen stellt demnächst sogar einen Bußgeldtatbestand gem. § 6 WiStG dar.Inwieweit dieser in Zukunft in größerem Umfang zur Anwendung kommt, ist aber zweifelhaft.