Vereinbarungen zum Umfang des Mietgebrauchs

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 38. Mietrechtstage des eid vom 10. bis 12. April 2019 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch (PiG) erscheinen. Teilnehmende der Mietrechtstage erhalten ein Exemplar kostenfrei.

Der Vortrag befasst sich mit den vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Nutzung der Mietsache und der Gemeinschaftsflächen durch den Mieter. Dabei werden zunächst die Untervermietung, die Tierhaltung und das Rauchen in den Blick genommen.

Die Untervermietung gehört grundsätzlich nicht zum vertragsgemäßen Mietgebrauch (arg. § 540 I 1 BGB). Allerdings gewährt § 553 I 1 BGB dem Mieter von Wohnraum bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis zur Teilüberlassung. Da diese Regelung zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar ist, besteht hier kein Raum für eine restriktive Vertragsgestaltung. Tierhaltung gehört jedenfalls insoweit zum vertragsgemäßen Gebrauch, als von ihr keine Beeinträchtigungen der Mietsache oder Störungen Dritter ausgehen können; im Übrigen hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab. Individualvertraglich lässt sich eine Tierhaltung grundsätzlich ausschließen. Demgegenüber muss eine Formularklausel die Abwägung der mieter- und vermieterseitigen Interessen im Einzelfall ermöglichen. Ein vollständiges Verbot der Hunde- und Katzenhaltung benachteiligt den Mieter schon deswegen unangemessen, weil es ihm auch die u.U. notwendige Haltung eines Blinden- und Therapiehundes versagt. Das Rauchen in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, solange sich dessen Spuren noch durch Schönheitsreparaturen (Maler- und Tapezierarbeiten) beseitigen lassen. Probleme bereitet allerdings das Rauchen auf Terrassen und Balkonen, wenn es zu Belästigungen anderer Mieter führt. Während ein individualvertragliches Rauchverbot als unbedenklich eingestuft wird, fällt eine entsprechende Formularklausel unweigerlich der In-haltskontrolle des § 307 BGB anheim. Möglich ist aber wohl die Bestimmung von Raucher- und Nichtraucherzeiten für die Balkon- und Terrassennutzung. Neben den zur ausschließlichen Nutzung zugewiesenen Räumen kann sich der Mietgebrauch auch auf Gemeinschaftsflächen und Nebenräume erstrecken. Soweit deren Nutzung für den Zugang zur Mietsache unerlässlich ist, wie etwa das Durchqueren des Hausflurs und Treppenhauses, gehört sie zum Kernbereich des Mietgebrauchs und kann selbst individual-vertraglich nicht untersagt werden. Demgegenüber sind Regelungen zur Ausübung dieses primären Nutzungsrechts (z.B. Beschränkung des Transports schwerer Gegenstände auf Zeiten zwischen 8:00 Uhr und 21:00 Uhr) auch formularvertraglich zulässig. Andere Gemeinschaftsflächen (Nebenräume, Garten) kann der Mieter, soweit es an einer besonderen vertraglichen Vereinbarung fehlt, in der üblichen Weise nutzen. Steht die Nutzung in unmittelbarem Zusammenhang mit der Wohnung, unterfällt sie dem nicht entziehbaren Mietgebrauch. Anders verhält es sich, wenn die Nutzung für den jeweiligen Mieter zwar vorteilhaft ist, ein direkter Bezug zum Wohnen jedoch nicht besteht. Derartiges wäre etwa bei einem Fahrradkeller der Fall. Hier beruht das Nutzungsrecht des Mieters im Zweifel lediglich auf einer Gestaltung des Vermieters, die dieser in den Grenzen billigen Ermessens (§ 315 BGB) widerrufen werden. Soweit der Umfang des Mietgebrauchs einer formularmäßigen Ausgestaltung zugänglich ist, kann dies auch im Rahmendurch einer Hausordnung geschehen. Allerdings muss diese in den Mietvertrag einbezogen werden. Das bloße Aufhängen einer Hausordnung im Treppenhaus genügt daher nicht. Auch eine Vertragsklausel, nach welcher die „bestehende Hausordnung“ Gegenstand des Mietvertrags sein soll, ist mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam (vgl. § 307 I 2 BGB). Durch die Hausordnung können die Pflichten der Mieter zur gegenseitigen Rücksichtnahme sowohl bei der Nutzung der Mietwohnung als auch den Gemeinschaftsflächen konkretisiert werden. Regelbar ist wiederum nur der Umfang des Mietgebrauchs, nicht hingegen dessen partieller Entzug. Ob der Vermieter berechtigt ist, im Rahmen billigen Ermessens (§ 315 BGB) eine einseitige Hausordnung aufzustellen, sofern es an einer vertraglichen Regelung fehlt, ist streitig. Wenn überhaupt, kann eine solche Hausordnung lediglich bestehende Rücksichtnahmepflichten konkretisieren, keinesfalls jedoch neue Pflichten des Mieters begründen. Zulässig ist indes ein Änderungsvorbehalt zugunsten des Vermieters hinsichtlich der geltenden Hausordnung, soweit die in § 308 Nr. 4 BGB aufgezeigten Grenzen beachtet werden. Auch durch diesen dürfen aber weder neue Pflichten begründet, noch bereits bestehende Gebrauchsrechte des Mieters einschränkt werden. Die Besonderheiten bei der vermieteten Eigentumswohnung bleiben der anschließenden Diskussion vorbehalten.