Vereinbarungen zum Vertragsende

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 38. Mietrechtstage des eid vom 10. bis 12. April 2019 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch (PiG) erscheinen. Teilnehmende der Mietrechtstage erhalten ein Exemplar kostenfrei.

1. Vereinbarungen zur Mietzeit

Seit dem 01.09.2001 wird in der Wohnraummiete das gesetzliche Leitbild durch den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit i.S.d. § 542 Abs. 1 BGB geprägt. Ausnahmen davon sind der Zeitmietvertrag sowie diverse Vereinbarungen, die die Regelung einer Mindestlaufzeit herbeiführen sollen.

Zeittmietverträge sind nach § 575 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur noch möglich, wenn ein vom Gesetz anerkannter Grund zur Befristung vorliegt. Dafür muss nach Ablauf der Mietzeit für den Vermieter Eigenbedarf, eine Sanierungsabsicht oder das Bedürfnis bestehen, einen Dienstverpflichteten (z.B. Hausmeister) einzustellen. Seit dem 01.01.2019 wurde der Katalog für Mietverträge mit einer Behörde oder einem anerkannten Träger der Wohlfahrtspflege gemäß § 578 Abs. 3 BGB erweitert.

Zur Herbeiführung einer Mindestlaufzeit, die im Gesetz nur andeutungsweise in § 557a Abs. 3 BGB geregelt ist, sind in den letzten 18 Jahren diverse Entscheidungen des BGH ergangen. Danach bestehen heute zu den maßgeblichen Bedingungen im Wesentlichen feststehende Grundsätze deren Einhaltung vor allem bei formularmäßigen Regelungen beachtet werden müssen. Eine Kündigungssperre zur Herbeiführung einer Mindestlaufzeit ist aber auch noch durch andere Vertragsgestaltungen möglich, wie z.B. die Befristung, an die sich ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit anschließt.

Wie sich der Mietvertrag auf Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters gemäß § 544 S. 2 BGB in dieses System einpasst, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten. Deshalb wird untersucht, welche Möglichkeiten bestehen, eine praktische Handhabung herbeizuführen.

Gerade bei langfristigen Bindungen kann die Ersatzmietergestellung relevant werden. Diese ebenfalls nicht im Gesetz geregelte Möglichkeit des Mieters, aus einem Mietvertrag vorzeitig entlassen zu werden, ist ebenfalls durch Rechtsprechung des BGH geprägt.

2. Vereinbarungen zum Rückgabezustand

Das Gesetz bestimmt ausdrücklich nur, dass der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages zurückzugeben hat. In welchem Zustand sich die Mietsache dann befinden muss, ist ausdrücklich jedenfalls nicht festgestellt.

Inwieweit es sinnvoll ist, den Rückgabezustand vertraglich zu bestimmen, hängt im Wesentlichen von den Interessen der Parteien ab. Hier sind die Grenzen des AGB-Rechts zu berücksichtigen aber auch weitere Grundsätze, die insbesondere die Frage der Fristsetzung bei Rückgabe in nicht vertragsgemäßem Zustand betreffen. Die Kunst der Klauselgestaltung besteht darin, Formulierungen zu wählen, die nicht den Eindruck einer - seit langem bekanntermaßen unwirksamen -Endrenovierungsklausel hervorrufen.

Um bei bzw. nach der Rückgabe Streit über die Feststellungen und sonstigen Regelungen zu vermeiden, werden in der Praxis Rückgabeprotokolle gefertigt. Der Verbindlichkeit der Abreden in solchen Protokollen sind jedoch durch das AGB-Recht einerseits und den Verbraucherschutz andererseits Grenzen gesetzt. Dies wird in der Praxis kaum beachtet, was im Einzelfall mit erheblichen Risiko verbunden sein kann.