Vereinbarungen zur Miethöhe und Nebenkosten

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 38. Mietrechtstage des eid vom 10. bis 12. April 2019 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch (PiG) erscheinen. Teilnehmende der Mietrechtstage erhalten ein Exemplar kostenfrei.

Das Wohnraummietrecht ist geprägt von halbzwingenden Vorschriften, also solchen Regelungen, aufgrund derer weder durch AGB noch durch Individualvereinbarung zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung abgewichen werden darf. Diese Normen beschränken die Privatautonomie des Vermieters und dienen – als spezielle Ausprägung des Sozialstaatsprinzips – dem Mieterschutz vor unangemessener Benachteiligung. Halbzwingende Regelungen finden sich insbesondere im Mietpreisrecht und hier im speziellen in §§ 557 Abs. 4 und 558 Abs. 6 BGB, wonach von den Vorschriften über die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zu Ungunsten des Mieters abgewichen werden kann.

Der Vortrag wird aufzeigen, wann und unter welchen Voraussetzungen bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrages Vereinbarungen über die – zukünftige – Miethöhe zulässig sind. Dabei werden nicht nur die Anforderungen an die wirksame Vereinbarung einer Index- oder Staffelmiete nach §§ 557a und 557b BGB erörtert, sondern es wird auch dargelegt werden, ob die Mietvertragsparteien im Vertrag Regelungen zu Wohnwertmerkmalen oder der Beschaffenheit der Mietsache treffen können. Denn regelmäßig werden sich solche Merkmale – etwa bei der Anwendung eines Mietspiegels in einem späteren Erhöhungsverfahren – auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirken. Auch die Zulässigkeit von Vereinbarungen über die Mietstruktur und Zuschlägen für einzelne Leistungen des Vermieters wird Gegenstand des Vortrags sein. Die Regelungen der §§ 559 BGB zur Mieterhöhung nach Modernisierung bieten hingegen kaum Spielraum für vertragliche Gestaltungen bei Vertragsabschluss, da eine Erhöhung nur für solche baulichen Maßnahmen erfolgen kann, die nach Vertragsabschluss durchgeführt werden. Im Betriebskostenrecht sind trotz der ebenfalls halbzwingenden Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB in viel weiterem Umfang Vereinbarungen bei Vertragsabschluss möglich als im Mietpreisrecht. Zwar können die Parteien keine Regelung über die Umlage von Kosten vereinbaren, welche die Anforderungen an den Betriebskostenbegriff nicht erfüllen (z.B. Verwaltungskosten), die Umlage sonstiger Betriebskosten (z.B. Bewachungskosten) ist gemäß § 2 Ziff. 17 BetrkVO aber grundsätzlich möglich. Grundsätzlich zulässig sind auch vertragliche Abreden über die Abrechnungsfrist oder einen bestimmten Umlageschlüssel hinsichtlich einzelner Betriebskosten, z.B. die Umlage nach billigem Ermessen des Vermieters (BGH WuM 2015, 33). Für die Praxis von besonderer Bedeutung sind sog. „Mehrbelastungsklauseln“, also solche – meist durch AGB geregelte Bestimmungen im Mietvertrag - wonach der Vermieter berechtigt sein soll, bei Vertragsschluss nicht angefallene, erst später neu entstehende Betriebskosten umlegen zu können. Solche Klauseln enthalten zwei Regelungen: zum einen die Umlagevereinbarung als solche, zum anderen das Recht des Vermieters, Vorauszahlungen hierfür erheben zu können.

Wegen der vielen halbzwingenden Vorschriften im Wohnraummietrecht spielt die AGB-Kontrolle nur eine untergeordnete Rollen, weil zu Lasten des Mieters auch durch Individualvereinbarung nicht von der gesetzlichen Regelung abgewichen werden darf und in der Regel der Vermieter die Vertragsbedingungen stellt, also ein Abweichen zu Gunsten des Mieters in der Praxis kaum vorkommt. Anders ist dies bei der Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die nach § 535 Abs. 1 BGB grundsätzlich der Vermieter zu tragen hat. Von dieser gesetzlichen Regelung darf aber auch zu Ungunsten des Mieters abgewichen werden. Daher finden sich hier in den meisten Mietverträgen sogenannte Wartungs- oder Kleinreparaturklauseln, die – in einem beschränkten Rahmen – eine auch durch AGB vereinbarte Überwälzung solcher Kosten auf den Mieter zulassen. Der Referent wird ausführen, in welchem Umfang Instandsetzungskosten dem Mieter überbürdet werden können und welche Punkte durch die Rechtsprechung hierzu abschließend geklärt sind.