Vereinbarungen zur Mietzahlung

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 38. Mietrechtstage des eid vom 10. bis 12. April 2019 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch (PiG) erscheinen. Teilnehmende der Mietrechtstage erhalten ein Exemplar kostenfrei.

I. Einleitung

Unter der Annahme, dass es sich um Vereinbarungen in Wohnraummietverträgen im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen handelt, werden folgende mietvertragliche Regelungen auf ihre Wirksamkeit hin geprüft:

II. Rechtzeitigkeitsklausel „Die Miete ist zu Beginn eines Monates, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monates im Voraus fällig.“

Erörtert wird insbesondere, ob dem Wohnraummieter das Verzögerungsrisiko bei der Mietzahlung formularvertraglich wirksam auferlegt werden kann.

§ 556b BGB (1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu

entrichten, nachdem sie zu bemessen ist.

III. Aufrechnungsverbote „Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.“

Ein generelles Aufrechnungsverbot ist unwirksam. Eine Aufrechnungsbeschränkung ist grundsätzlich möglich. Bei Formularmietverträgen sind zunächst die §§ 309 Nr. 3, 307 BGB, jedoch auch § 569 Abs. 5 BGB und § 556b Abs. 2 BGB zu beachten:

§ 309 Nr. 3 Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam 3. (Aufrechnungsverbot) eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.

§ 543 BGB(2) Sie (die Kündigung) wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

§ 569 BGB(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von … § 543 abweicht, ist unwirksam.

§ 556b(2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel bezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

IV. Verrechnungsklausel in Bezug auf Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen Sind laut Mietvertrag monatlich Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale geschuldet, und leistet der Mieter unvollständige Zahlung, wird geprüft, welche Folge sich aus einer im Wohnraummietvertrag vorgesehenen Verrechnungsklausel ergibt. Neben der Unterscheidung, auf welchen Monat geleistet wird, wird auch geprüft, auf welche Forderung, Grundmiete oder Vorauszahlung, oder möglicherweise noch geschuldete Betriebskostennachforderung, Schadenersatz, Zinsen oder Prozess- oder Mahnkosten verrechnet werden kann. § 367 BGB

(1) Hat der Schuldner außer der Hauptleistung Zinsen und Kosten zu entrichte, so wird eine zur Tilgung der ganzen Schuld nicht ausreichende Leitung zunächst auf die Kosten, dann auf die Zinsen und zuletzt auf die Hauptleistung angerechnet.

(2) Bestimmt der Schuldner eine andere Anrechnung, so kann der Gläubiger die Annahme der Leitung ablehnen.

§ 366 BGB

(1) Ist der Schuldner dem Gläubiger aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet und reicht das von ihm Geleistete nicht zur Tilgung sämtlicher Schulden aus, so wird diejenige Schuld getilgt, welche er bei der Leistung bestimmt.

(2) Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen Schulden diejenige, die dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld, und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.

V. Einmalige Mieterleistung – Mietsicherheit Behandelt wird, welche formularvertraglichen Vereinbarungen zur Kautionsleistung und zur Befriedigung aus der Kaution wirksam getroffen werden können.

§ 551 (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme zu bereitzustellen, so ist der Meter zu drei geleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. (3) … zu einem üblichen Zinssatz anzulegen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

VI. Mahnkosten Geprüft wird, ob der Vermieter pauschalierten Schadenersatz für Mahnschreiben formularvertraglich wirksam vereinbaren kann.

§ 555b Eine Vertragsstrafe, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.