Vereinbarungen zur Umgestaltung der Mietsache

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen der 38. Mietrechtstage des eid vom 10. bis 12. April 2019 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Schriftenreihe Partner im Gespräch (PiG) erscheinen. Teilnehmende der Mietrechtstage erhalten ein Exemplar kostenfrei.

Das Wohnraummietverhältnis ist in Deutschland – anders als in vielen anderen europäischen Privatrechtsordnungen – grundsätzlich als unbefristetes Dauerschuldverhältnis ausgestaltet. Vermieter und Mieter schließen den Vertrag, der Mieter zieht ein und begründet, allein oder samt seiner Familie oder anderer Mitbewohner seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung. Die langfristige Anlage des Mietverhältnisses bringt nicht nur Besonderheiten mit sich, die sich im Miethöherecht des BGB widerspiegeln. Auch hinsichtlich der Gestaltung der Mietsache wirkt sich die Dauerhaftigkeit der vertraglichen Beziehung auf die Interessen der Parteien aus.

Betroffen sind davon sowohl der Mieter als auch der Vermieter. Denn im Falle einer befristeten Vermietung von Wohnraum liegt es nahe, dass der Mieter einzieht, womöglich sogar die vorhandene Möblierung nutzt, und bei Fristablauf die Wohnung schlicht wieder verlässt. Er kommt jedenfalls regelmäßig nicht auf die Idee, Umgestaltungen an der fremden Immobilie für die Dauer seines Aufenthalts vorzunehmen. Dies ist übrigens im Bereich der Geschäftsraummiete anders, wo auch der befristete Mietvertrag als Modell gilt, Mieter aber gleichwohl Geschäfts- oder Verkaufsräume in aller Regel nach ihren Bedürfnissen gestalten. Auch für Vermieter liegt es beim befristeten Mietvertrag nahe, bauliche Veränderungen im Moment des zwischenzeitlichen Leerstands vorzunehmen.

Beim unbefristeten Mietvertrag und der gibt in Deutschland Maß, sind die Interessen der Parteien allerdings oftmals anders gelagert. Auch wenn sich die Wohnung nicht im Eigentum des Mieters befindet, richtet sich der Mieter langfristig ein und hegt womöglich den Wunsch, bauliche Begebenheiten nach seinen Wünschen zu verändern. Der Vermieter mag ein Interesse daran haben, die Wohnung nicht nur in Schuss zu halten sondern deren Standard auch zu verbessern, also Modernisierungen an der Immobilie vorzunehmen, während sie vom Mieter bewohnt wird.

Hier stellen sich zahlreiche klassische Fragen und Probleme der Interessenabwägung, die das Referat aufzuzeigen und zu lösen versucht: • Zunächst geht es, im einen wie im anderen Fall, um die Frage des Duldungsanspruchs resp. der Duldungspflicht. Inwieweit hat der Vermieter individuelle Gestaltungswünsche des Mieters zu respektieren? Wo endet die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters?

• Weiterhin stellt sich die Frage, wie die Kostenverteilung erfolgt. Wer zahlt die Maßnahme? Welche Auswirkungen ergeben sich in beiden Fällen auf die Miethöhe? Kann der Mieter seine Investitionen „abwohnen“ oder steht dem Vermieter ein Recht zur Mieterhöhung zu?

• Schließlich: Was geschieht bei Mietende?