Vermietetes Wohnungseigentum: Erhaltung und Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums

Wohnungs- und Teileigentümer sind im Verhältnis zueinander nach § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG wechselseitig zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet. Vermietet ein Wohnungs- oder Teileigentümer die ihm gehörende Einheit, besteht eine ähnliche Verpflichtung von Gesetzes wegen auch im Verhältnis zu seinem Mieter. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Mietsache nicht nur in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern er hat sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Diese mietrechtliche Verpflichtung erstreckt sich nicht nur auf das Sondereigentum, sondern auch auf Gebäudebestandteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (z.B. das Treppenhaus; Balkone; Hof- und Grünanlagen).

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen des 44. Fachgesprächs des eid vom 24. bis 26. Oktober 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) erscheinen. Teilnehmende des Fachgesprächs erhalten im Folgejahr ein kostenloses Abonnement dieser Zeitschrift als Teil ihrer Teilnahmegebühr.

Der Vermieter befindet sich im Falle der Vermietung seines Sondereigentums somit in einem doppelten Pflichtenkreis (Gemeinschaftsverhältnis mit den übrigen Wohnungseigentümern; Mietverhältnis mit dem Mieter). Dies führt zu Konfliktsituationen, die sich mitunter nur schwer auflösen lassen:

So kann der vermietende Wohnungseigentümer einem berechtigten Instandsetzungsverlangen seines Mieters, soweit es das gemeinschaftliche Eigentum betrifft (z.B. malermäßige Instandsetzung des Treppenhauses), nicht ohne weiteres nachkommen. Vielmehr bedarf es der vorherigen Abstimmung und Beschlussfassung der Gemeinschaft. Andererseits kann ein Mieter, selbst wenn sein Vermieter z.B. der Vornahme einer baulichen Veränderung zur Herstellung der Barrierefreiheit nach § 554a Abs. 1 BGB zustimmt (z.B. dem Einbau eines Treppenliftes), diese nicht ohne weiteres gegen den Willen der Wohnungseigentümer durchsetzen, wenn die bauliche Maßnahme – wie z.B. der Einbau eines Treppenliftes – das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Zu beachten ist, dass solche bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG in der Regel nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden können.

Der Beitrag gibt einen Überblick über die auftretenden Konfliktfelder und wird dabei auch der Frage nachgehen, ob und wie die Wohnungseigentümergemeinschaft ihrerseits Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Verhältnis zu den Mietern der Wohnanlage rechtssicher umsetzen kann. Nach § 555a Abs. 1 und § 555d Abs. 1 BGB hat ein Mieter zwar Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Solche Maßnahmen sind dem Mieter jedoch in der Regel vor Beginn der Baumaßnahmen durch den Vermieter anzukündigen. Fehlt eine nach dem Gesetz erforderliche Ankündigung, weil etwa der vermietende Wohnungseigentümer seiner Ankündigungspflicht nicht nachkommt und beginnt die Gemeinschaft gleichwohl mit der energetischen Sanierung der Fassade oder von Leitungssträngen (z.B. Wasserrohren), läuft sie Gefahr, dass der Mieter gerichtlich einen Baustopp erzwingen kann.