Die Stellung des Verwalters

Nach § 20 WEG ist die Verwaltungsaufgabe innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage den Wohnungseigentümern und dem Wohnungseigentumsverwalter zugewiesen. Die Stellung des Verwalters ergibt sich daher aus der Abgrenzung seiner Kompetenzen von denen der Eigentümer. § 21 Abs. 1 WEG weist im Grundsatz den Eigentümern gemeinschaftlich die Verwaltungskompetenz zu. Der Verwalter ist indessen nur kompetent, soweit ihm in dem Katalog des § 27 WEG Kompetenzen zugewiesen sind. Das sind teilweise recht spezielle Kompetenzen wie die zur Führung der Konten oder der Vertretung der Eigentümer in bestimmten Passivprozessen. In diesem Referat sollen allerdings die maßgeblichen Arten von Kompetenzen, die dem Verwalter zugewiesen sind, analysiert werden, um dessen Stellung zu beschreiben und ggf. rechtspolitischen Handlungsbedarf zu entdecken:

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen des 44. Fachgesprächs des eid vom 24. bis 26. Oktober 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) erscheinen. Teilnehmende des Fachgesprächs erhalten im Folgejahr ein kostenloses Abonnement dieser Zeitschrift als Teil ihrer Teilnahmegebühr.

I. Organisations- und Vollzugskompetenzen

Die Stellung des Verwalters wird vielfach dadurch beschrieben, dass er zur Organisation der Willensbildung der Eigentümer und zu deren Vollzug berufen ist. Die Vollzugskompetenz folgt recht eindeutig aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 Fall 1 WEG, der den Wohnungsverwalter zur Durchführung von Beschlüssen verpflichtet. Die Organisationskompetenz folgt etwas versteckter aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Wenn der Verwalter danach die erforderlichen Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums trifft, ist das im Lichte des § 21 Abs. 1 WEG zu interpretieren: Erforderlich ist es meist nur die Entscheidung der Eigentümer vorzubereiten. Im Referat sollen drei Probleme der Verwaltung aus diesem Kompetenzbereich angesprochen werden:

1. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte ist der Grundsatz anerkannt, dass der Verwalter zur Beschlussvorbereitung drei Angebote einholen muss. Worauf beruht dieser Grundsatz, ist ihm zu folgen, gibt es Erleichterungen oder Ausnahmen?

2. Was kann der Verwalter tun, um die Versammlung vorzubereiten, unter welchen Voraussetzungen kann der Verwalter insbesondere vorab kostenpflichtig einen Sachverständigen zum Instandsetzungsbedarf einschalten?

3. Kennt die Ausführungspflicht des Verwalters Grenzen, inwieweit muss insbesondere die Finanzierung der Maßnahme gesichert sein?

II. Entscheidungsmacht

Im zweiten Teil des Referats soll ausgelotet werden, wann dem Verwalter selbst Entscheidungsmacht zukommt, über die Durchführung einer Maßnahme ohne Beteiligung der Eigentümer zu entscheiden. Insoweit gilt es zu unterscheiden:

1. Einerseits sind die wenigen Maßnahmen zu analysieren, die der Verwalter kraft Gesetzes entscheiden kann. Im Referat soll insoweit insbesondere der Umfang der sog. „laufenden Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung" ausgelotet werden, die der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG selbstständig treffen darf.

2. Anderseits ist der Frage nachzugehen, auf welche Weise und in welchem Umfange die Eigentümer Entscheidungskompetenzen kraft Rechtsgeschäft auf den Verwalter übertragen können.

III. Vertretungsmacht

Schließlich wird ein Blick auf die Vertretungsmacht des Verwalters geworfen. Diese Fragestellung ist von der der Entscheidungsmacht deutlich zu trennen. Denn Vertretungsmacht beschreibt das Können, im Außenverhältnis gem. § 164 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verpflichten. Ob der Verwalter von dieser Macht indessen eigenverantwortlich Gebrauch machen darf, ist die zuvor behandelte Frage der Entscheidungsmacht.

1. Zum einen ist auch hinsichtlich der Vertretungsmacht deren Umfang auszuloten. Wiederum ist zwischen den gesetzlichen Anordnungen und der Möglichkeit zu unterscheiden, rechtsgeschäftlich Vertretungsmacht zu begründen.

2. Zum anderen ist dem Nachweis der Vertretungsmacht nachzugehen. Insoweit stellt sich gleichermaßen die Frage, welche Nachweispflichten den Verwalter treffen und welche Möglichkeiten er hat, einen Nachweis zu führen.