Die Versammlung der Wohnungseigentümer

A. Einführung

Die Eigentümerversammlung ist das "höchste Organ" der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihr erfolgt die Willensbildung der Wohnungseigentümer. Und in ihr werden im Rahmen der Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) und des Gesetzes (Wohnungseigentumsgesetz) die verbindlichen Entscheidungen durch Beschluss gefällt. Insofern haben die Regelungen zur Eigentümerversammlung eine besondere Bedeutung.

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen des 44. Fachgesprächs des eid vom 24. bis 26. Oktober 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) erscheinen. Teilnehmende des Fachgesprächs erhalten im Folgejahr ein kostenloses Abonnement dieser Zeitschrift als Teil ihrer Teilnahmegebühr.

B. Einzelprobleme und Vorschläge für eine WEG-Novelle 2020

I. Von der grundsätzlichen Formfreiheit der Stimmrechtsvollmacht ist der Nachweis der Bevollmächtigung zu unterscheiden. Mangels Einhaltung der Schriftform kann analog § 174 Satz 1 BGB ein Vertreter zurückgewiesen werden. Nicht abschließend geklärt ist, wem das Zurückweisungsrecht zusteht. Ebenso nicht abschließend geklärt sind die Folgen einer erkennbaren Weisung auf die Stimmrechtsvollmacht. Es ist deshalb eine gesetzliche Spezialregelung für die Form sowie den Inhalt von Stimmrechtsvollmachten erforderlich, auch um die Bedeutung von Weisungen praxistauglich auf das Innenverhältnis zu beschränken. Der Gesetzgeber sollte hierfür ein Muster vorgeben. II. Der Inhalt von Niederschriften (Stichwörter: Ablauf- oder Ergebnisprotokoll) ist nicht näher gesetzlich definiert. Das Verhältnis von Niederschrift und Beschlusssammlung ist unklar. Die nähere Normierung des Inhalts und der Aufbewahrung von Niederschriften ist erforderlich. Auch insofern sollte der Gesetzgeber ein Muster für den Mindestinhalt einer Niederschrift im Sinne eines „begrenzten Ablaufprotokolls“ vorgeben. III. Die Beschlusssammlung hat sich als solche und hinsichtlich ihres Inhalts nicht bewährt. Die Ziele des Gesetzgebers lassen sich in der Praxis nicht erreichen. Mit der m.E. gebotenen Einführung einer öffentlichen Sammlung für die Niederschriften besteht kein Bedürfnis mehr für eine gesonderte Beschlusssammlung; sie ist abzuschaffen. Die meisten weiteren Inhalte der heutigen Beschlusssammlung wie Umlaufbeschlüsse oder Urteile können in diese öffentliche Sammlung integriert werden. IV. Gerade bei größeren Wohnanlagen oder solchen mit zahlreichen Kapitalanlegern ist die erste Eigentümerversammlung regelmäßig nicht beschlussfähig. Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Regelungen zur Beschlussfähigkeit unabhängig von den Präsenzverhältnissen oder keine Öffnungsklausel, muss mühsam nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit eine neue (Zweit-)Versammlung einberufen werden. Das Gesetz sollte zukünftig vorsehen, dass jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung unabhängig von den Präsenzverhältnissen beschlussfähig ist. Zum Schutz der Eigentümer – namentlich von Wohnanlagen mit „älteren“ Gemeinschaftsordnungen – sollte zwingend vorgesehen werden, dass der Einladende die Wohnungseigentümer hierauf im Einladungsschreiben hinzuweisen hat. V. Den rechtzeitigen Zugang der Einladungsschreiben müssen im Beschlussanfechtungsprozess die beklagten übrigen Wohnungseigentümer beweisen. Dieser Beweis lässt sich in der Praxis nicht führen. Das Gesetz sollte zukünftig eine sog. Zugangsfiktion für Einladungsschreiben enthalten, wonach das ordnungsgemäß versandte Einladungsschreiben dem Einzuladenden nach Ablauf eines zu definierenden Zeitraums im Wege der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO) als zugegangen gilt.