Die werdende Gemeinschaft: das "Außenverhältnis"

Der Vortrag behandelt die Frage, inwiefern bei der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinblick auf das Außenverhältnis zu Dritten gesetzliche Regelungen erforderlich erscheinen und welchen Inhalt diese ggf. haben sollten. Dabei geht es insbesondere um Rechtsgeschäfte mit Dritten. Auch die umstrittene Frage, ob es eine Ein-Personen-Gemeinschaft geben kann, wird erörtert.

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen des 44. Fachgesprächs des eid vom 24. bis 26. Oktober 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) erscheinen. Teilnehmende des Fachgesprächs erhalten im Folgejahr ein kostenloses Abonnement dieser Zeitschrift als Teil ihrer Teilnahmegebühr.

Der Vortrag gelangt zu folgenden wesentlichen Ergebnissen: Jedenfalls in Fällen einer Teilung nach § 8 WEG besteht bereits das Bedürfnis nach einer Anwendung der für die entstandene Gemeinschaft konzipierten Vorschriften des WEG. An den Instituten der werdenden Gemeinschaft und des werdenden Wohnungseigentümers ist festzuhalten. Die werdende Gemeinschaft endet mit Eintragung zweier Wohnungseigentümer im Grundbuch. Sie wandelt sich dann in eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtssinne um. Alle Personen, die vom teilenden Eigentümer Wohnungseigentumseinheiten erwerben, sind bei Vorliegen der Voraussetzungen als werdende Wohnungseigentümer zu behandeln. Der Zeitpunkt des Erwerbs spielt keine Rolle, da jede neu hinzukommende Person durch ihren Erwerb einen Beitrag zur erforderlichen „Demokratisierung“ der Gemeinschaft leistet.

Die werdende Gemeinschaft ist rechtsfähig. Ihre Mitglieder haften teilschuldnerisch analog § 10 Abs. 8 S. 1 Hs. 1 WEG. Auf den ausgeschiedenen werdenden Wohnungseigentümer findet § 10 Abs. 8 S. 1 Hs. 2 WEG keine Anwendung, da er weiterhin analog § 10 Abs. 8 S. 1 Hs. 1 WEG haftet.

Ist der Erwerbsvertrag zwischen teilendem Eigentümer und einzigem Erwerber unwirksam oder tritt letzterer von ihm zurück, so liegt für den Zeitraum des Rechtsscheins eine „scheinbar werdende Gemeinschaft“ vor. Nach Aufdeckung der wahren Lage wächst das bis dahin angehäufte Vermögen analog § 10 Abs. 7 S. 4 WEG dem teilenden Eigentümer an. Im Falle des wirksamen Rücktritts haftet der „scheinbar werdende Wohnungseigentümer“ für die Zeit seiner Mitgliedschaft analog § 10 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 WEG teilschuldnerisch für Verbindlichkeiten der „scheinbar werdenden Gemeinschaft“. § 10 Abs. 8 S. 1 Hs. 2 WEG findet keine Anwendung. Die Entstehung einer Ein-Personen-Gemeinschaft ist von der aktuellen Rechtslage des WEG nicht umfasst. Sie ist auch de lege ferenda nicht wünschenswert.

Schließlich geht der Vortrag auch auf den aktuellen Diskussionsentwurf eines § 10 Abs. 9 WEG ein. Dieser Entwurf unternimmt es, das Institut des werdenden Wohnungseigentümers zu kodifizieren und damit zugleich seine besondere Bedeutung herauszuheben. Im Vortrag wird herausgearbeitet, dass dieser Entwurf grundsätzlich begrüßenswert, in der Sache jedoch präzisierungsbedürftig ist.