Probleme der Verwaltung in der Begründungsphase: Das "Innenverhältnis"

Nach der Begründung von Wohnungseigentum durch den aufteilenden Bauträger bereitet die Verwaltung von Wohnungseigentum in der Praxis Probleme: Oftmals vergeht einige Zeit bis die Erwerber von Wohnungseigentum im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen werden. Bereits vorher nutzen die Erwerber ihre Wohnung und verursachen dadurch Kosten. Auf welcher Grundlage sind die Kosten im Verhältnis der Erwerber zu verteilen? Es müsste von Anfang an ein verbindlicher Wirtschaftsplan bestehen, um entsprechende Vorschüsse abfordern zu können. Auch müsste ein Verwalter bestellt sein, der die Vorschüsse abfordert. Nach dem Gesetz beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters und über den Wirtschaftsplan. Solange das Eigentum noch nicht umgeschrieben ist, gibt es jedoch keine Mehrheit von Wohnungseigentümern, die Beschlüsse fassen kann. Deshalb fragt sich, unter welchen Voraussetzungen der aufteilende Bauträger bereits bei der Aufteilung einen ersten Verwalter bestellen und einen Wirtschaftsplan aufstellen kann.

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen des 44. Fachgesprächs des eid vom 24. bis 26. Oktober 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) erscheinen. Teilnehmende des Fachgesprächs erhalten im Folgejahr ein kostenloses Abonnement dieser Zeitschrift als Teil ihrer Teilnahmegebühr.

Für den bestellten Verwalter bereitet das Anfordern von Lasten- und Kostenbeiträge von den „werdenden Wohnungseigentümern“ Probleme. Die von der Rechtsprechung aufgestellten Kriterien über die Beitragspflicht werdender Wohnungseigentümer lassen sich in der Praxis oft nicht eindeutig feststellen. Überdies ist es bisher vor Eigentumsumschreibung nicht möglich, wegen Beitragsforderungen gegen den werdenden Wohnungseigentümer in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Es zeigt sich, dass das geltende Recht nicht auf die Probleme der Verwaltung in der Begründungsphase abgestimmt ist.

Der Vortrag beschreibt die Probleme und gibt Empfehlungen, wie der Gesetzgeber diese im Rahmen einer Reform des WEG lösen könnte.