Sonderumlage und Jahresabrechnung bei Eigentümer- und Verwalterwechsel: zwei widersprüchliche Entsch

Bei einem Wechsel im Eigentum an Wohnungs- oder Teileigentum stellt sich regelmäßig die Frage, wer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) welche Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss. Beim Verwalterwechsel kann sich die Frage stellen, wer die noch offene Jahresabrechnung zu erstellen hat. Es mag widersprüchlich erscheinen, dass der Bundesgerichtshof im ersten Fall auf das Fälligwerden des jeweiligen Beitrags (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 257/16), im zweiten Fall hingegen auf die Entstehung der Abrechnungspflicht abgestellt hat (BGH, Urteil vom 16. Februar 2018 - V ZR 89/17). Der Vortrag zeigt, dass sich der Unterschied durch die jeweiligen Eigenheiten des Eigentümer- und des Verwalterwechsels erklärt.

Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen des 44. Fachgesprächs des eid vom 24. bis 26. Oktober 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) erscheinen. Teilnehmende des Fachgesprächs erhalten im Folgejahr ein kostenloses Abonnement dieser Zeitschrift als Teil ihrer Teilnahmegebühr.

Im ersten Fall geht es um die mitgliedschaftsrechtlichen Folgen des Eigentumswechsels. Bei Wohnungs- oder Teileigentum bedeutet ein Eigentümerwechsel nicht nur einen Wechsel im Eigentum, sondern auch einen Wechsel der Mitgliedschaft in der WEG. Mit der Eigentumsumschreibung scheidet der bisherige Eigentümer aus der Gemeinschaft aus, gleichzeitig tritt der neue kraft Gesetzes in sie ein. Damit gehen auch die mitgliedschaftlichen Rechte und Pflichten über, einschließlich der Pflicht jedes Wohnungseigentümers nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 WEG Verwaltungsbeiträge und Vorschüsse zu leisten. Grundlage dieser Pflicht ist die Mitgliedschaft; deshalb können die Eigentümer nur für die Beiträge und Vorschüsse haften, die während ihrer jeweiligen Mitgliedschaft durchsetzbar und damit fällig geworden sind bzw. fällig werden. So liegt es auch bei der Sonderumlage, die mangels abweichender Beschlussfassung erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig wird.

Beim Verwalterwechsel geht es (selbst wenn es sich um einen Wohnungseigentümer handelt) nicht um die Folgen eines Wechsels der Mitgliedschaft in der WEG, sondern um die Abwicklung des auslaufenden bzw. ausgelaufenen Verwaltervertrags des bisherigen Verwalters, zu dessen wesentlichen Aufgaben die Erstellung der Abrechnung gehört. Wen die Pflicht trifft, die ausstehende Abrechnung zu erstellen, lässt sich sachgerecht nicht nach der Fälligkeit abgrenzen, weil diese von Zufälligkeiten wie der Erstellung der Heizkostenabrechnung durch den damit beauftragten Dienstleister abhängt. Ein sachgerechtes Ergebnis lässt sich nur erreichen, wen man auf die Entstehung der Abrechnungspflicht abstellt. Zwar ist umstritten, ob diese Pflicht zum Ende des Wirtschaftsjahres oder zum Beginn des neuen entsteht. Zumindest für den Verwalterwechsel im laufenden Wirtschaftsjahr steht aber mit der Entscheidung des BGH fest, dass der bisherige Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr schuldet, gleich ob diese noch vor seinem Ausscheiden fällig wird oder nicht. Dieses Ergebnis ist auch sachgerecht, da die Abrechnung das gesamte Wirtschaftsjahr abbilden muss.