Verwaltungsprobleme bei Mehrhausanlagen
- Dr. Michael Sommer, Rechtsanwalt, Augsburg
- 16. Okt. 2018
- 2 Min. Lesezeit
Mehrhausanlagen stellen den Verwalter in der Praxis vor besondere Herausforderungen. Solche bestehen sowohl in rechtlicher, als auch organisatorischer Art. Der Vortrag beschäftigt sich mit dem Versuch einer Begriffserklärung der Mehrhausanlage und der unterschiedlichen Formen ihres Erscheinungsbildes. In einem zweiten Schritt werden schwerpunktmäßig die Anforderungen an die Durchführung getrennter Versammlungen sowie ausgewählte Probleme des Verwalters bei der Kostenverteilung und Abrechnung behandelt. Am Ende des Vortrags wird sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob es im Zusammenhang mit einer Mehrhausanlage einer Fortentwicklung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Zuge der anstehenden Gesetzesnovellierung bedarf.
Dieser Kurzbeitrag wurde im Rahmen des 44. Fachgesprächs des eid vom 24. bis 26. Oktober 2018 veröffentlicht. Der ausführliche Beitrag wird 2019 in der Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) erscheinen. Teilnehmende des Fachgesprächs erhalten im Folgejahr ein kostenloses Abonnement dieser Zeitschrift als Teil ihrer Teilnahmegebühr.
Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer können im Wege der Vertragsautonomie Untergemeinschaften gebildet und damit interne Regelungen zu Beschlussfassungskompetenzen und gegenständlich beschränkten „Blockstimmrechten“ getroffen werden. Dabei sind die zwingenden Regelungen des WEG sowie die allgemeinen Grenzen der Privatautonomie (§§ 134, 138 BGB) zu beachten. Existieren keine Vereinbarungen, so gelten auch für rein tatsächliche Mehrhausanlagen die gesetzlichen Bestimmungen; ein Betroffenheitsstimmrecht bzw. Blockstimmrecht kraft Natur der Eigentumsanlage ist abzulehnen.
Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung zur Kostentragung führt nicht zur automatischen Annahme eines Blockstimmrechts. Eine Regelung zum Blockstimmrecht und zur getrennten Kostentragung führen gleichfalls nicht zur Annahme eines Rechts auf Durchführung von Teilversammlungen.
Die geregelte Mehrhausanlage führt sehr häufig zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter und aufgrund der Fülle unterschiedlichster Formulierungen in den Gemeinschaftsordnungen zu erheblicher Rechtsunsicherheit bei allen Beteiligten und damit Fehlern bei der Umsetzung. Der Verwalter muss die Gemeinschaftsordnung vor Übernahme der Verwaltung prüfen und den Mehraufwand in sein Vergütungsangebot mit einpreisen.
Einer speziellen Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes in Bezug auf Mehrhausanlagen, beispielsweise die Aufnahme von Sondervorschriften für Mehrhausanlagen, bedarf es nicht. Hingegen sind die §§ 16 Abs. 4 und 22 WEG zwingend einer Neugestaltung zuzuführen. Geschieht dies, erhöhen diese Änderungen auch den rechtssicheren Umgang mit der Verwaltung von Mehrhausanlagen.
Man könnte im Zusammenhang mit den geregelten Mehrhausanlagen versucht sein Goethes Faust zu zitieren: „In diesen Mauern, diesen Hallen will es mir keineswegs gefallen“.